杭州聚光星璨文化传媒有限公司-与“狼”共舞!他再次站到了谈判桌前
你的位置:杭州聚光星璨文化传媒有限公司 > 礼仪庆典 > 与“狼”共舞!他再次站到了谈判桌前
与“狼”共舞!他再次站到了谈判桌前
发布日期:2022-08-08 07:29    点击次数:64

过去一年里,我们看到了部分房企陷入流动性困境。而创始人、实控人的所作所为,深刻地影响着投资者,是否对这家公司还有信心。这是决定公司命运的关键所在。

如果老板们都不想救、不爱自己的公司了,那还指望谁跟你一起同船?

华尔街见闻推出“困境中的大佬”专题,将目光聚焦在那些出现问题的房企实控人身上,构成观察房企和行业的另一个视角。

十年内两次陷入困境,面临债务重组。这样少有的情形,在佳兆业董事局主席郭英成身上发生了。

六年前佳兆业突遇“黑天鹅”事件,现金流断裂,在好友与机构的助力之下,郭英成债务重组成功,顺利翻身,佳兆业也由此有了“不死鸟”之称。

那时的他是幸运的,正赶上楼市新一轮大爆发,他持有的大湾区物业水涨船高;分享了城市发展和旧改红利的佳兆业,几年后跃入千亿房企军团。

一家“命悬一线”的房企,在五年时间里成了行业TOP30。这是一个奇迹,但也埋下了隐忧。佳兆业在过去的五年里,一边消化债务重组带来的副作用,一边开启广泛的多元化,资金链压力如影随形。

11月初,佳兆业理财未兑付,债务困境显现,郭老板经过两个多月的努力,仍然未能避免进行债务重组的结局,他和债权人、金融机构,再次站到了谈判桌前。

这一次,郭氏家族能否成功渡劫?

昔日重来

潮汕人郭英成的地产生涯,显得格外坎坷。

好不容易在过去几年让佳兆业企稳,上个月却连3亿元的理财都兑付不了了,资金困境浮出水面。

坚持了两个月,投资者的担忧还是变成了现实——佳兆业的美元债正式公告违约了。

12月20日早间,佳兆业公告称,其所发行的本金4亿美元、利息为6.5%的优先票据已于2021年12月7日到期,公司未能支付本金及利息。此外,佳兆业还有两笔优先票据的利息也已过宽限期却未兑付,应付利息为8838万美元。

虽然过去两个月,佳兆业一直在积极自救,“勒紧裤腰带”过日子,将各类资产摆上货架,但造血速度还是赶不上失血的速度。最终还是扛不住了。

作为仅次于恒大的房企美元债大户,截至2021年12月20日,佳兆业未偿还的美元债有四笔,未偿还本金额约为117.8亿美元。

再一次,佳兆业陷入了债务困境,郭英成仿佛回到了六年前,那个600亿境内外债务重组的时刻,他要重新与投行高手过招,要把公司带往生途。

有意思的是,启动全面重组前,佳兆业已经与部分债权人过招了。

佳兆业的困境浮出时,部分美元债债权人迅速出动。他们想在与郭英成的交锋中,占据主动、谋求更多的利益。

有着“华尔街最神秘投行高手”之称的财务顾问公司Lazard获得了部分美元债债权人的授权,代表他们与佳兆业交涉。Lazard称,自己代表佳兆业所有四支美元债中,超过半数的债权人。

11月23日,Lazard向佳兆业提供了约20亿美元的融资方案,预期收益率是不低于12%。其中,为旧改项目提供融资方案的预期收益率在25%-30%,远超法律规定中高利贷的基准。

不过郭英成没有同意这份方案。与Lazard频频发声不同,佳兆业始终未正面回应,债权人的出招似乎一拳打在棉花上。

华尔街见闻了解到,这段时间,佳兆业派出了联席首席财务官孙暐健等人与债权人接触,但每次给债权人代表的回应,都是要回去与老板郭英成讨论。

“郭老板绝不可能同意这个方案,融资利率这么高,这等于把自己摆在了案板上,任人宰割”,接近佳兆业的人士分析,高息融资是饮鸩止渴,只会让佳兆业和郭英成陷入更被动的境地。

随后佳兆业的一纸公告将Lazrad的希望打得粉碎。12月20日,佳兆业公告表示, 广州市百鼎进出口贸易有限公司公司一直与美元债债权人的代表商讨,就尚未支付的美元债制定全面债务重组计划。

随着这份公告的露出,此前极其活跃的Lazrad也陷入了沉默。

曾经幸运

历史总是惊人地相似。

六年前,郭英成和他的佳兆业也曾命悬一线。彼时的佳兆业被政府“锁盘”,多地物业不能销售,短短两个月内,爆发了流动性困难。

一开始,郭英成引入了“白武士”融创,打算卖出自己持有的超50%股份,孙宏斌一度带队进驻了佳兆业位于深圳的总部大楼。

但双方接触一段时间后,郭老板觉得与孙老板脾性不合,反悔不卖了,老孙黯然撤队离场。

2015年3月,佳兆业提出600亿境内外债务重组,郭英成团队与债权人展开了几轮艰难的谈判。翻看最终的方案可以看出,这是一种几经拉锯和双方妥协的安排,在当时可称“完美”。

郭英成首先做出了许多让步,从一开始的降利息、延长贷款年限到中间的转换新债券提高利息,缩短年限,再到最后的“三选一”,债权人得到了更多好处。

最终方案约定,当佳兆业的股票总市值回升到某一水平后,给予债权人最高本金70%的额外回报,这样的设计,相当于给债券加上了一个期权,债权人可以分享佳兆业未来发展的红利。

另外还有可换股债券,票息率从原本的8%降为6%,转换价从原本的每股2.64港元降低为2.34港元。

不过,债权人也作出了妥协,特别是“实物支付”条款。按此设计,佳兆业在第一年无需支付任何现金利息,第二年仅需支付相当于本金1%的现金,第三年2%,此后现金支付比例逐步增加,这为佳兆业赢得了一段相当长的喘息时间。

在五年前,郭英成可以和债权人达成一致,是因为大环境支持,国内楼市仍在上升期,佳兆业可以在房价上升中,用经营溢利去抵消高昂的利息。

一名头部券商地产分析师表示,佳兆业上次债务重组算得上简单,境外债权人出奇地统一;同时,在推进债务重组的一年多里,以深圳为代表的中国房地产市场火热,佳兆业被锁的楼盘更是暴涨,这有助于债务重组的进行。

但现在,六年后,房地产市场低迷,就连深圳房价都出现了下跌,当Lazrad继续用这个方式,再次提升佳兆业的利息,甚至让郭氏家族可能失去控制权,郭英成就不愿意了。

与“狼”共舞

在中国房企、尤其是民营房企的发展历程中,有一个不可或缺的推动因素,那就是金融。

上一轮佳兆业困难的化解,最大的支持来自境内金融机构,平安500亿的授信,以及中信300亿解困资金。

但这是有条件的:更高的利息,甚至股权出让,相当于给郭英成戴上了“枷锁”,他已经不只是在给自己打工了。

此外就是美元债,大量的境外债权人持有中国房企的债券,其中最多的就是恒大、佳兆业。

他们曾经从这些中国房企身上赚取了极大的利益,比如这两家公司的债券利息动辄10%以上,远远高于银团贷款。

“华尔街之狼”的名声不是白来的。他们之间的关系,互相依存,又互相防范,多年维持着一种微妙的平衡,直到被打破,谈判重新开始。

回看上一次佳兆业度过困境,在债务结构上,650多亿元的境内外债务中,境内占据了大头合计约479.7亿元,而境外债券、银行贷款数额在170多亿。由于境内债务主体是两笔贷款,重组进展也比境外债务快上许多。

而这一次,境外债务占比大增。佳兆业2021年中报显示,截至报告期末,其有息负债总额为1238亿元,境外债合计本金117.8亿美元,占比超六成。

这意味着,后续要债务重组成功,境内部分可以通过出售资产等途径覆盖;郭英成则需要比上一次付出更多在与境外债权人的周旋上。

也就是说,整个重组方案的成功,更多取决于境外债券的推进。

应对债权人,郭英成可说是房企大佬中最有经验的一位。

种种迹象表明,拒绝了部分债权人的“趁火打劫”,郭英成想要再赌一把:赌债权人会选择答应债务重组;赌佳兆业能像上次那样,重获生机。

一线生机

事实上在10月份花样年违约之前,佳兆业对公开市场债务的“风吹草动”都非常谨慎,努力确保不违约,以避免再融资受影响或者被抽贷。

只不过未曾料到,国际评级机构在10月月中对一批内地房企评级进行了下调,佳兆业亦在其中。这不仅触发了部分债券提前偿还的条款,一些金融机构原计划的融资也突然中止。随之而来的预售资金监管趋严的态势,进一步加剧了佳兆业的流动性困境。

也就是说,当前佳兆业的困难更多来自流动性;他的筹码仍然是佳兆业的旧改项目。

郭英成过往的幸运,来自过去22年里佳兆业始于深圳、深耕大湾区旧改。1999年郭英成三兄弟从潮汕老家来到深圳,因改造郊区烂尾楼而成名,随后从深圳到珠三角,再到北上广,佳兆业的旧改能力得到了一次次锤炼,成就了其“旧改之王”之名。

旧改、城市更新,是过去几十年深圳沧海桑田变换中最具机遇的一环,也是房企下一个十年最大的机会。

今年中报里,佳兆业拥有城市更新项目213个,占地面积超5370万平方米,大湾区项目储备占比逾99%,其中深圳、广州两地货值占比高达73%。

并且佳兆业的旧改能力也在加速释放,以权益价算,今年上半年佳兆业新增的土地供应当中,有41.3%来自于城市更新,去年全年,这个比例还是29%。

此前佳兆业方面曾透露,从远期来看,佳兆业旧改项目货值有2万亿人民币。

境外债权人也看好佳兆业的旧改价值。Lazard此前就公开表示,两万亿旧改货值,就算按10%的利润率,加上折现,未来十年旧改也能有1000亿利润。

“这么来算,郭老板同意我们的方案不亏”,一名债权人说,他们对佳兆业长期价值有信心,愿意协助佳兆业度过这一次困难。

不过动辄5年的开发周期,加上大量资金的沉淀,旧改向来是个考验资金链的活。于佳兆业而言,旧改也是造成佳兆业当下困境的“双刃剑”。

而在经历了上一次的重组之后,佳兆业含金量高的旧改项目,背后已经站了很多人,不只是属于郭英成了。

此外,郭英成上一次还有“玩具大王”蔡志明等好友的资助,生命人寿驰援亦不可或缺,信达、中信、平安这些重量级金融机构,更是助力佳兆业走出困境的“白衣骑士”。

而这一次,目前除了蔡志明接盘佳兆业的几个项目外,其他金融机构尚未有大动作。

郭英成仍在积极行动。除了理财的按期兑付外,对旗下资产的售卖,保交付保交楼,旧改项目的推进等等也在有条不紊地推进着。

此外,为了应对债权人可能的资产查封,佳兆业旗下多个旧改项目也在近日进行了股权腾挪。郭英成三个女儿近期也陆续辞任佳兆业旗下上市公司的董事职务。

显然,郭英成接下来还有一场硬仗要打。这一回,将会是生死之战。

风险提示及免责条款 市场有风险,投资需谨慎。本文不构成个人投资建议,也未考虑到个别用户特殊的投资目标、财务状况或需要。用户应考虑本文中的任何意见、观点或结论是否符合其特定状况。据此投资,责任自负。