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又一个物业巨头要上市了
发布日期:2022-08-07 19:58    点击次数:69

无论是某房企总部“拆招牌”还是“央企救助困顿房企”的传闻,2022年的房地产会延续出清之势,却也是真正的巨头成长的一年。

新年伊始,一家物业巨头浮出了水面。1月7日晚间,龙湖智创生活在港交所递交了招股书。

值得关注的是,龙湖拿出了满满的诚意,上市主体涵盖了龙湖最优质的住宅和商业等空间科技服务,超出预期。

与万物云启动上市相似,在行业信心低迷的当下,龙湖的动作也如同一束光照亮黑暗,向外界传递对未来房地产看好的信号。

随着龙湖智创生活、万物云的上市,加上碧桂园服务、保利物业、华润万象生活等,头部物企、城市空间服务商在港股汇聚,真正开启了这一领域的巨头之战。

开年首单IPO

出乎意料,龙湖智创生活成了今年首单物业IPO。

过去7年,龙湖总被问及何时分拆物业上市?答案却一直是:暂无计划。

不想上市的原因在于生意模式不成熟。在龙湖看来,物业公司每年的成本都在上升,但物业费收入却具有非常大的刚性。

龙湖希望通过变成“空间服务商”来提升服务效率。科技是其主要抓手,这也是过去7年龙湖一直发力的方向。

如今,似乎到了IPO的时候。

560多页的招股书表明,龙湖对于物业上市准备非常充分。它强调自己的“全赛道布局”,本次上市不仅有住宅物业服务,还囊括了商业运营以及产业办公等服务。借此机会,龙湖启用了一个全新的品牌“龙湖智创生活”。

与万物云相似,龙湖重点讲述了“科技”概念,为多业态的客户提供以科技驱动的居住、消费、城市服务及商业运营和不动产资产管理等综合服务。

这显然能戳中投资者的心。龙湖住宅及物业服务享有优质、精品的口碑,而龙湖商业也是开发商转型运营的代表,将这两者打包,对估值提升有利;从整体而言,龙湖也不希望仅仅是一个物业公司的概念上市,而是空间服务商和资产管理者。

就估值而言,中信证券基础设施和现代服务产业首席分析师陈聪认为,与龙湖智创生活最佳可比的公司是华润万象生活。

比如均以一二线城市业务为主,都试图在物管和商管运营服务方面寻求协同、综合化满足消费者需求,作为后盾的母公司也都信用强大、稳健发展。

华润万象生活自上市以来一直在上市物业公司中估值排在前列,即便经历过近期行业的普遍性下跌,其目前估值仍在55倍PE以上。

龙湖集团也因自身在商管等业务上的布局而被投资人看好, 世界杯App在内房股普遍破净的情况下,龙湖的市净率、市盈率也保持在行业前列。

这使得龙湖智创生活在上市后估值并不会低。

不过就规模而言,龙湖并非最大。根据招股书披露,截至2021年12月28日,龙湖智创生活物管服务签约及战略合作面积约4.4亿平方米,在管面积2.5亿平方米。

截至2021年9月底,其住宅及非商业物业管理服务板块实现营收60.12亿元,占比约77.4%,商管板块营收约17.59亿元,占比约22.6%。预计全年仅次于万达、万物云、碧桂园服务。

在龙湖智创生活披露招股书后,万物云首席合伙人、CEO朱保全也表示“祝贺”。朱保全称,“从万物云2020年提出SPACE-TECH,相继Gartner发布smart space,又有龙湖加入‘空间服务’,众人拾柴火焰高,一起定义未来”。

接下来,空间科技服务如何改变传统的物业行业,仍有待这些巨头的引领、变革。

巨头时代到来

龙湖智创生活的上市,对于资本市场而言将会是场久违的盛宴。

物业板块曾在过去三年掀起了资本市场的热潮,碧桂园服务一度超过2000亿市值,恒大物业IPO一把融资了140多亿港币,华润万象生活估值100多倍;但随着去年地产行业的萎靡,物业公司上市潮也沉寂了。

去年全年,新上市的物业企业仅12家,并且多是中小型企业,上市后破发成为常态。

排名前十的物业企业中,目前仅有万科和龙湖两家尚未上市,万物云已在去年年底宣布了上市计划,市场对龙湖物业分拆上市也早有预期。

这两家公司的上市,将彻底改变上市物企的竞争格局。可预见的是,物管行业的整合将随着龙湖智创生活、万物云的上市而进一步加剧,将进入“巨头混战时代”。

此前,保利物业提出“大物业”、万物云定位空间科技服务商、碧桂园也加码城市服务,再加上龙湖智创,几大巨头对传统物业进行了改造提升,也使得整个行业,从物业管理变为城市服务的竞争。

通过收并购外扩面积,做大规模,也将是必经之路。在上市前夕,龙湖已有数次收并购动作,扩大了自己的规模、业态。比如美好幸福、亿达服务、楷林商服以及九龙仓旗下部分物管企业的股权,接连被龙湖收入囊中。

龙湖智创生活来自第三方的项目在逐年提升。招股书数据显示,截至2019年、2020年及2021年9月,龙湖智创生活在管的由独立第三方开发的项目管建筑面积,分别占在管总建筑面积的38.2%、51.5%及59.8%。

龙湖集团对于未来的规划,也将推动智创生活的扩张加速,成为龙湖“开发+服务”双引擎的最重要抓手。

而行业并购也在2021年愈演愈烈,从过往的“大鱼吃小鱼”转向“大鱼吃大鱼”。2020年整个行业内发生了79起并购,耗资约107亿元,到了2021年则发生超80起,披露金额超过340亿元。

其中最大的几起并购均由碧桂园服务所主导,蓝光嘉宝、富力物业、彩生活核心资产包等纷纷成为它的囊中物,并购金额近200亿元。其在管面积直接一年里翻了个倍,从2020年底的3.8亿平方米在管上升至超8亿平方米。

万物云也在去年一年里,以换股的方式拿下福建伯恩物业股权、阳光城旗下物业管理企业上海阳光智博生活等,其中大多是未涉及现金交易的换股。万物云“朋友圈”眼见地大幅增加。

近期,央企华润万象生活也在1月5日公告,计划以不超过10.6亿元的代价收购禹洲物业全部股份。市场预期,这是华润万象生活将进一步拓展第三方物业、加强收并购的信号。

也就是说,民企主导并购市场后,央企也开始下场了。龙湖智创生活、万物云上市融资后,也将会借助市场的力量,强化自己的市场话语权,行业兼并整合势必进一步加剧。

不过物业并购的故事过去讲了太多,融合却并不容易。一名券商分析师指出,并购之后,物业公司各区域、业态之间的协同效应难以体现。

市场期待看到更多不一样的,能够对行业产生真正影响的东西。

讲着科技故事的龙湖智创生活,或许是最有希望搅动整个市场的那条“鲶鱼”。

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