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世茂再陷违约“罗生门”
发布日期:2022-08-08 15:11    点击次数:60

过去多年相见甚欢的房企和债主们,在债务困境中,忽然现了原形。

过去两个月里,世茂与机构之间的台下博弈就未曾消停,如今随着两纸公告,矛盾公开化了。

1月6日晚间,中诚信托在其官网发了个产品临时公告,称信托计划保证人上海世茂建设有限公司(以下简称“世茂建设”)未及时履行保证义务,已出现实质性违约。由此,中诚信托要求世茂方提前偿还借款。

世茂建设次日迅速回应,称公司尚未有公开市场的债务违约,与中诚信托融资的相关事项不会触发公开市场债务的加速清偿。

接近世茂集团的人士表示,目前集团方面仍在与中诚信托就信托进行沟通,但中诚信托方面在换帅后态度强硬,未就展期、分批还款等有所松口。

不少投资人将世茂与中诚信托之间的矛盾,与广发银行和恒大此前的贷款纠纷联系到了一起。他们认为,当下金融机构对房企信心的挤兑很容易产生“蝴蝶效应”。

此处仍然要提起万科总裁祝九胜的那句话,要么集体沉船,要么集体上岸。

矛盾激发

让中诚信托和世茂矛盾公开的这笔信托金额并不算多。

中诚信托在公告中表示,截至2021年12月25日,作为共同差额补足义务人,上海骞奕建材有限公司(以下简称“上海骞奕”)和佛山德茂房地产开发有限公司(以下简称“佛山德茂”)累计应向受托人支付的变现备付金金额不低于受托人实际支付的标的股权收益权转让价款的65%,即9.1亿元。

截至2021年12月25日,共同差额补足义务人实际支付仅为6.08亿元,尚有3.02亿元未收到。

前述上海骞奕、佛山德茂两家共同差额补足义务人均为世茂旗下公司。

随后中诚信托根据合同担保约定,在2021年12月27日向交易各方发送了《提前支付通知书》,宣告上海骞奕、项目公司支付全部剩余变现备付金的履行期限提前至2021年12月27日届满,上海骞奕、项目公司应立即向受托人支付全部剩余变现备付金7.92亿元。

截至1月6日,中诚信托仅收到1.47亿元变现备付金及对应的期间备付金,剩余6.45亿元变现备付金及对应的期间备付金仍未收到。

也就是说,按照合同约定,世茂方面本应在去年12月25日支付3.02亿元, 御兽由于未能如期支付,加速了其他款项的提前还款。

世茂建设则在1月8日对此进行了进一步解释。世茂方面称,中诚信托公告中提及的3.02亿元,按协议约定,上海骞奕应于2021年12月25日(节假日顺延至2021年12月27日)偿付。按双方前序沟通的情况,上海骞奕已偿还了1.47亿元,尚余1.55亿元尚未偿付,公司及项目公司须按照协议约定承担担保责任。

同时,根据协议约定,上海骞奕应于2022年3月25日偿还资金4.9亿元。这使得上海骞奕总计尚需偿还资金为6.45亿元。

世茂建设称,作为主要还款来源的项目仍然在陆续销售并持续归集资金以备还款。

关键时刻

中诚信托的做法无可厚非,但在当下,世茂正处于化解流动性困境的关键时刻,作为债权人应该怎么做更有利,或许还有更多斡旋的余地。

一名信托人士认为,中诚信托在与世茂的这笔信托计划中行为确实比较强硬。该信托计划违约的主要问题是抵押品价值不足,触发了提前违约条款,过往的做法就是双方私下协商一个满意的方案出来,很少将这种矛盾公开化。

该信托人士分析称,地产公司在一个项目上会将在建工程的公司抵押给信托公司,等到开始预售时,需要信托公司配合,解除质押。但解除质押后信托公司的抵押物没了,会要求地产公司划拨资金到信托公司账上,偿还信托资金。

企业信息显示,佛山德茂由广州常昇投资有限公司100%持股,目前该项目公司处于被质押状态,中诚信托为质权人。

“在过往地产公司可以调拨资金集中偿还,或者根据买房进度分批还款。但当下地产公司资金调拨不如往年,加上预售资金监管加强,这两个做法都用不了了”,前述信托人士表示,卖楼的钱进了监管账户后,首先是偿还工程款项等资金,金融机构借款偿还排在了后面。

这种情形下,一些机构选择先行出手。

于是,当下成了个考验金融机构对房企信心的时候。认为房企能够挺过去,展期的展期、分期的分期,而缺乏信心的,则会要求提前还款、落袋为安。

信托违约发生后,中诚信托在公告中称,将持续跟踪项目公司运营情况,关注交易对手风险的变化情况,加大与交易对手的沟通力度,敦促交易对手履行支付备付金的义务,同时受托人将视项目实际情况采取包括申请查封并处置抵押物、诉讼在内的各项必要措施,切实维护信托财产安全和受益人利益。

令更多投资者担心的是,如果此次中诚信托与世茂之间未能有一个妥善的解决方案,那么后续是否会有其他机构效仿?

不过世茂近期一系列举措是主动、积极的。

就在与中诚信托矛盾公开化之前,1月4日,世茂建设刚刚完成一笔发行规模为11.6亿元人民币的供应链ABS的本息兑付,该ABS到期日为2022年1月14日。此前,世茂还通过配股融资、盘点资产进行售卖等等筹集资金。

1月7日下午,世茂建设全资子公司上海世茂投资管理有限公司也将所持的7.06%世茂股份股权质押给宁波通商银行股份有限公司上海分行,质押股份市值约为8.9亿元。

世茂方面表示,虽然公司在目前市场大环境下面临一定的流动性压力,但公司会坚定不移的采取积极措施加大销售、回款、资产处置等各方面的力度,公司将持续系统性地加强与投资者的沟通。

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